Inleiding
Bij de huur van een winkelpand legt u zich doorgaans voor een flink aantal jaren vast. Bovendien kan er van alles gebeuren gedurende de vaak lange tijd dat u een pand huurt.
Een geschil met de verhuurder is zo geboren en voor u het weet, gaat dat ten koste van de zaak. Heeft u het recht aan uw zijde? Huurrecht is een ingewikkelde materie. In alle gevallen geldt: voorkomen is beter dan genezen.
De huurovereenkomst
Een huurovereenkomst regelt de rechten en plichten van de huurder en van de verhuurder. Een goede huurovereenkomst is van essentieel belang en zorgt er voor dat er geen onduidelijkheden ontstaan over ieders rechten en plichten.
Natuurlijk zijn de belangen van beide partijen verschillend. Daarom heeft de NSO op haar website een tweetal standaardhuurovereenkomsten gezet, een huurovereenkomst van Detailhandel Nederland (DN) en een van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
De huurovereenkomst van de ROZ heeft als uitgangspunt de belangen van de verhuurder. Deze kunt u gebruiken indien u zelf uw winkelpand gaat verhuren aan een andere ondernemer.
De huurovereenkomst van DN heeft als uitgangspunt de belangen van de huurder. Bij beide overeenkomsten horen standaard Algemene Bepalingen.
Hieronder gaan wij in op de situatie van de huurder.
Wat huurt u precies?
In het huurcontract staat vermeld wat u precies huurt: de ruimte, de bestemming, het vloeroppervlak en de voorzieningen. De huurprijs wordt vaak uitgedrukt per vierkante meter. Van belang is dat is aangegeven welke ruimten publiekelijk toegankelijk zijn en welke delen fungeren als magazijn. Voor beide ruimten geldt namelijk vaak een andere huurprijs.
Wat is een redelijke huurprijs?
Huurprijzen voor winkelruimtes zijn niet aan wettelijke regels gebonden. Huurder en verhuurder zijn vrij om zelf de hoogte van de huurprijs vast te stellen. Maar, wat is nou een redelijke huurprijs en in hoeverre kunt u hierover onderhandelen? Onder druk van de omstandigheden zijn huurders vaak geneigd een hoge huurprijs te accepteren. Maar stel nou dat u later ontdekt dat de buren veel minder betalen? De prijs is een onderdeel van de huurovereenkomst. Als er eenmaal een prijs is vastgesteld, staat deze (voor lange tijd) vast.
Richtprijzen
Verschillende factoren zijn bepalend voor de huurprijs van een winkelpand. De belangrijkste daarvan zijn de locatie, de uitstraling en de luxe. U betaalt voor de mate van gemak die u geboden wordt in en om de ruimte die u huurt. Daarnaast speelt ook de staat van het pand een rol evenals de termijn waarvoor het huurcontract is afgesloten.
Richtprijzen kunnen slechts heel globaal worden vastgesteld, maar geven u in ieder geval een idee. U kunt ze bijvoorbeeld opvragen bij uw bedrijfsmakelaar. Doe gerust navraag bij huurders of verhuurders van vergelijkbare omliggende panden. U kunt ook een makelaar vragen het pand op huurwaarde te taxeren. Hier zijn overigens wel kosten aan verbonden.
Een pand kan kaal of aangekleed opgeleverd worden. Bij een aangekleed pand zijn alle elektra, gas en waterleidingen evenals telefoonaansluitingen, vloeren en plafonds aanwezig. De huur van zo'n pand is daarom meestal hoger dan die van een kaal opgeleverde ruimte. In het laatste geval moet u zelf nog alle voorzieningen (laten) aanleggen en heeft u kans dat u een tijd in de verbouwingsrommel zit. Bovendien brengt dit natuurlijk kosten met zich mee en zult u het pand na afloop van de huurtermijn weer in de oorspronkelijke staat moeten (laten) herstellen.
Een korte huurtermijn verhoogt uw flexibiliteit als ondernemer, maar verhoogt meestal uw huurprijs. De verhuurder heeft minder zekerheid op de lange termijn en verrekent die onzekerheid in de huurprijs. Een huurcontract met een lange looptijd kan daarom flink schelen in de prijs en biedt zekerheid over uw locatie.
Servicekosten
De huurder kan zelf zorgen voor bijvoorbeeld de levering van water en energie, maar met de verhuurder kan ook overeengekomen zijn dat hij zorgt voor deze voorzieningen. In dat geval stelt de verhuurder een prijs vast voor deze diensten. Dit noemen we de servicekosten. De servicekosten zijn gebaseerd op de gemaakte kosten voor de leveringen en de kosten die de administratieve rompslomp met zich meebrengt. Denk hierbij, naast de levering van water en energie ook aan bijvoorbeeld de schoorsteenveger, glazenwasser, bewaking, keukeninstallaties en schoonmaakkosten.
De betaling van de servicekosten gebeurt op basis van voorschotten. Het voorgeschoten bedrag dient jaarlijks te worden verrekend met de werkelijke kosten op basis van een schriftelijk kostenoverzicht. De verhuurder kan het servicepakket in overleg met de huurder altijd aanpassen. Als dit gevolgen heeft voor de kosten, kan hij vervolgens ook de hoogte van het voorschot aanpassen.
Huurverhoging tijdens de contractduur
Huurder en verhuurder kunnen in het huurcontract overeenkomen of er tijdens de huurtermijn huurverhogingen worden doorgevoerd en zo ja hoe. De huurprijs kan bijvoorbeeld verhoogd worden met een vast bedrag, een vast percentage of een indexering. Meestal wordt afgesproken de huurprijs jaarlijks aan te passen aan de CPI, de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Een tool om deze huurverhoging te berekenen vindt u op het besloten deel van de website van de NSO.
Huurprijsherziening
De huurprijs geldt voor de oorspronkelijk overeengekomen huurtermijn. Tot aan het tijdstip waarop verlenging van de huurovereenkomst mogelijk is kan de huurprijs uitsluitend met wederzijds goedvinden worden gewijzigd. Eenzijdige wijziging is niet mogelijk.
Indien de looptijd van de huurovereenkomst is verstreken en deze verlengd wordt, alsook telkens wanneer er vijf jaren verstreken zijn sinds de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd, is het mogelijk de huurprijs opnieuw vast te stellen. In eerste instantie dienen partijen te onderhandelen over de nieuwe huurprijs.
Als verhuurder en huurder het niet eens worden over de nieuwe huurprijs dan kunnen beide partijen in bepaalde situaties de kantonrechter inschakelen met het verzoek een nieuwe huurprijs vast te stellen. Voordat de kantonrechter wordt ingeschakeld, moeten beide partijen gezamenlijk één of meer deskundigen hebben geraadpleegd. Zo'n deskundige kan de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel zijn of een makelaar. Als beide partijen het niet eens worden over welke deskundige moet worden geraadpleegd dan kunnen ze de kantonrechter verzoeken er één voor hen aan te wijzen. De huurprijsherziening wordt door de rechter gebaseerd op een vergelijking met huurprijzen van vergelijkbare panden in de directe omgeving over de afgelopen vijf jaar.
Bemiddeling door een derde of de kantonrechter gaat altijd gepaard met kosten.
De huurperiode
De wettelijke standaardtermijn (vijf + vijf jaar)
Een winkelpand wordt normaliter verhuurd voor een periode van tien jaar. In de huur-overeenkomst is deze periode opgedeeld in twee termijnen van vijf jaar. Zeggen beide partijen de overeenkomst na vijf jaar niet op, dan wordt de overeenkomst automatisch met nog eens vijf jaar verlengd. Zegt de huurder na vijf jaar op, dan heeft hij geen toestemming van de verhuurder nodig. Als de verhuurder daarentegen na vijf jaar opzegt heeft hij toestemming van de huurder nodig. Deze opzegging dient altijd tenminste twaalf maanden voor het verstrijken van de termijn aangetekend te gebeuren. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan mag hij de tweede termijn van vijf jaar blijven huren. Dit heet termijnbescherming.
Wordt de overeenkomst na tien jaar niet opgezegd door één van de partijen, dan gaat deze over in een overeenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij dit anders in de huurovereenkomst is vastgelegd. Dit systeem van vijf + vijf jaar geldt altijd, behalve als huurder en verhuurder een eerst termijn overeenkomen van twee jaar of minder. Voor een overeenkomst voor bepaalde tijd van tien jaar of langer geldt dit systeem niet, omdat hier al de wettelijke periode van tien jaar is gehaald.
Korte termijn contracten
Het is ook mogelijk een één- of tweejarig contract af te sluiten. Met name startende ondernemers die eerst de resultaten van hun bedrijf af willen wachten, maken hier gebruik van.
Een eerste termijn van tussen twee en vijf jaar afspreken mag niet. De eerste termijn kan dus maximaal twee jaar of vijf of meer jaar bedragen.
Kiest u na het aflopen van uw eerste korte termijn contract voor de tweede maal voor een contract voor twee jaar of korter, dan is toestemming van de kantonrechter nodig. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen een verzoek voor een afwijkende termijn indienen.
Opzegging en verlenging van de huur
Afhankelijk van het reilen en zeilen van uw zaak kunt u beslissen om uw huurcontract te verlengen of op te zeggen. U heeft als huurder veel rechten, maar ook de verhuurder kan besluiten om het huurcontract te beëindigen. In beide gevallen gelden andere regels en ook het moment van opzeggen speelt een rol. Van belang is te weten dat er altijd een opzegtermijn van twaalf maanden geldt. U moet dus een jaar vooruit denken.
Opzeggen na de eerste periode van vijf jaar
Hoewel de wet na vijf jaar een automatische verlenging met vijf jaar voorschrijft, kunnen zowel de huurder als de verhuurder tegen het eind van de eerste vijf jaar de huur opzeggen. Zij moeten dit twaalf maanden van tevoren doen per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Beëindiging van de huurovereenkomst vóór dit tijdstip is niet mogelijk, tenzij huurder en verhuurder het samen eens kunnen worden.
Wanneer de huurder met inachtneming van de opzegtermijn van twaalf maanden op de voorgeschreven wijze de huurovereenkomst opzegt, dan eindigt de huur altijd.
Indien de verhuurder na vijf jaar de huurovereenkomst op wil zeggen dan is deze ver-plicht een opzeggingsbrief te sturen met daarin de reden van opzegging.
Gaat de huurder akkoord met de opzegging, dan eindigt de huur na het verstrijken van de lopende periode. Gaat de huurder niet akkoord dan moet de verhuurder zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek de huurovereenkomst te beëindigen. De huurovereenkomst blijft bestaan tot de rechter over het verzoek heeft beslist. De Kantonrechter kan het verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst te beëindigen slechts in twee gevallen toewijzen, maar hoeft dit niet te doen:
- als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen;
- als de verhuurder aannemelijk kan maken dat hij, zijn echtgenote of kinderen het gehuurde pand zelf dringend en duurzaam nodig hebben.
In dit geval kan het voorkomen dat de verhuurder aan de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet betalen. In alle andere gevallen wordt het verzoek door de kantonrechter afgewezen en loopt de huurovereenkomst door voor een periode van vijf jaar. Van belang is dus te weten dat alleen de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst kan uitspreken. Laat u nimmer bedreigen of imponeren door de verhuurder en schakel tijdig de NSO in.
Opzeggen na vijf + vijf jaar (tien jaar)
Na het aflopen van de tweede periode, na tien jaar dus, heeft de verhuurder meer mogelijkheden om op te zeggen, want de termijnbescherming is uitgewerkt. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huur opzeggen. Hiervoor gelden dezelfde eisen als bij opzegging aan het eind van de eerste vijf jaar.
Is de huurder het niet eens met de huuropzegging dan moeten huurder en verhuurder wederom de gang naar de kantonrechter maken.
In een aantal gevallen moet de kantonrechter het verzoek van de verhuurder toewijzen:
- als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen;
- als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenote of kinderen het pand zelf dringend duurzaam nodig hebben;
- als de verhuurder (bijvoorbeeld gemeente) een bestemming wil verwezenlijken, die volgens een geldend bestemmingsplan op het bedrijfspand ligt;
- als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe overeenkomst (zolang dit geen wijziging van de huurprijs betreft).
Opzeggen van een kortlopende overeenkomst
De kortlopende overeenkomst is na het verstrijken van de termijn direct van rechtswege beëindigd en kan niet dwingend worden verlengd. U hoeft niet op te zeggen en kunt het pand zonder problemen ontruimen en verlaten. Als u het pand niet ontruimt, wordt de huur stilzwijgend voortgezet na de tweejaarstermijn en wordt de overeenkomst automatisch verlengd tot een totale periode van vijf + vijf jaar.
Beëindiging van de huurovereenkomst door overlijden
Als de verhuurder van een winkelpand overlijdt blijft de huurovereenkomst zoals deze was afgesloten met de vorige eigenaar van kracht. Andersom geldt hetzelfde principe. De erfgenamen van de verhuurder treden in zijn plaats en de overeenkomst blijft gewoon doorlopen. De erfgenamen kunnen dus het bedrijf gewoon voortzetten. Wel mogen de erfgenamen van de huurder tot zes maanden na het overlijden van de huurder de huur opzeggen. De opzegtermijn is in dat geval één maand.
Opzeggen voor het verstrijken van de huurtermijn
Mocht u voor het verstrijken van de huurtermijn willen stoppen met uw bedrijf of de huur willen overdragen aan iemand anders, dan is dat niet altijd mogelijk.
Houd er rekening mee dat u altijd een opzegtermijn van twaalf maanden in acht moet nemen. U betaalt deze twaalf maanden gewoon door.
Koop breekt geen huur
Indien de verhuurder het pand verkoopt aan iemand anders, blijft de huurovereenkomst zoals deze was afgesloten van kracht.
Ook de huurder kan zijn bedrijf niet zomaar overdragen of verkopen aan een ander. Dus alvorens over te gaan tot verkoop van uw bedrijf dient u altijd aan de verhuurder een zogenaamde 'indeplaatsstelling' te vragen.
Indeplaatsstelling
Het is bij wet verboden om in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen een beding op te nemen dat indeplaatsstelling onmogelijk maakt. Maar niet alle verhuurders werken zondermeer mee aan overdracht van de huurovereenkomst. Soms vragen zij hiervoor een financiële vergoeding. Dat kan bijvoorbeeld een percentage van de goodwill zijn. Dit is niet wettelijke geregeld en is dus niet verplicht.
Als de verhuurder een indeplaatsstelling weigert kan de huurder de rechter een machtiging vragen om een ander in zijn plaats te laten stellen. Het is hierbij niet noodzakelijk dat de nieuwe huurder een bedrijf in dezelfde branche gaat uitoefenen. De rechter zal de indeplaatsstelling alleen toewijzen indien de oude of de nieuwe huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht. Belangrijke voorwaarde is in ieder geval dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen moet bieden voor een volledige nakoming van de overeenkomst.
Gaat de rechter akkoord, dan neemt de nieuwe huurder de huurovereenkomst onverkort over. Dit houdt ook in dat de huurovereenkomst nog slechts loopt voor de resterende termijn van de overeenkomst. Er is dus geen sprake van een nieuwe vijf + vijf termijn.
Onderhuur
Onderhuur is toegestaan, tenzij de huurder kan aannemen dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren zou hebben. Van deze regel mag contractueel worden afgeweken. De onderhuurder doet alleen zaken met de hoofdhuurder, en niet met de verhuurder. De hoofdhuurder blijft ook verantwoordelijk voor het betalen van de huur. Voor het onderhuurcontract gelden dezelfde wettelijke regels als voor een gewone huurovereenkomst. De onderhuurder heeft echter minder controle over de huurperiode van het pand, want het einde van de hoofdhuurovereenkomst heeft uiteindelijk tot gevolg dat ook de onderhuurovereenkomst eindigt. Het is daarom raadzaam de looptijd van de hoofd- en de onderhuurovereenkomst op elkaar af te stemmen.
Verzekeringen
Grofweg zal de verhuurder zorgdragen voor de verzekering van het pand (de opstal) en bent u als huurder verantwoordelijk voor alles wat er in staat.
Verbouwen, onderhoud en reparatie
Een huurpand mag u als huurder niet zomaar verbouwen. Daarvoor zijn afspraken met de verhuurder nodig. Leg deze afspraken schriftelijk vast. Ook onderhoud is een belangrijk aspect van het huurcontract. Een slecht onderhouden pand kan de uitoefening van uw bedrijf bemoeilijken. Maak hier dus goede afspraken over.
Verbouwen
Veranderingen die zonder noemenswaardige kosten te verwijderen zijn, mag u zonder toestemming van de verhuurder aanbrengen. Een gehuurd pand moet bij de beëindiging van de huurovereenkomst worden hersteld in de oorspronkelijke staat. U kunt ook afspreken met de verhuurder dat u bij vertrek de verbouwing niet ongedaan hoeft te maken of dat u een vergoeding krijgt van de verhuurder. Als de verbouwing niet ongedaan gemaakt wordt, dan worden de wijzigingen en de verbeteringen die u aanbrengt, eigendom van de verhuurder. Dit heet natrekking.
Als de verhuurder weigert zijn toestemming te geven voor ingrepen die noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering, kunt u de kantonrechter om vervangende toestemming vragen.
Onderhoud en reparatie
De verhuurder is verplicht om het gehuurde zonder gebreken ter beschikking te stellen en het te onderhouden. De huurder is zelf verantwoordelijk voor de kleine gebreken. Er is sprake van een gebrek als het gehuurde niet in een staat is die men van een soortgelijk goed onderhouden pand mag verwachten. Op gebreken die bij het aangaan van de huurovereenkomst kenbaar zijn gemaakt kan de verhuurder niet worden aangesproken. De beschrijving van de staat van het pand in de huurovereenkomst is dus van groot belang! Als de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt ondanks schriftelijke aanmaning door de huurder, dan kan de huurder zelf tot actie overgaan. De huurder mag het onderhoud dan zelf plegen en de kosten verrekenen met de huurprijs.
Gevelreclame
Let er op dat in uw huurovereenkomst het ophangen van gevelreclame niet wordt verboden. Ook als u nu nog geen gevelreclame wilt aanbrengen, kan er een moment komen dat u dit wel wilt. Als dat in de huurovereenkomst expliciet verboden wordt, zult u hier apart toestemming voor moeten vragen van de verhuurder.
Wat doet u in geval van een conflict?
Een conflict met uw verhuurder is vervelend, vooral als dit conflict ten koste gaat van de zaak. Toch ontstaan er regelmatig conflicten over bijvoorbeeld de huurprijs, de duur van de huurovereenkomst of achterstallig onderhoud aan het pand. U kunt in dit geval naar de rechter stappen. In de hoofdstukken over de huurperiode en de huurprijs heeft u al enkele voorbeelden kunnen lezen van situaties waar de kantonrechter uitkomst biedt. Maar u kunt ook naar een alternatieve oplossing zoeken, zoals conflictbemiddeling.
Kijk voordat u kosten maakt altijd eerst op de website www.huurgeschil.nl. Op deze site kunt u zich vooraf oriënteren of u in uw recht staat of niet. Indien u in uw recht staat biedt de site u veel handvatten om de communicatie met uw verhuurder op een juiste wijze te starten. In de meeste gevallen zal de verhuurder dan inzien dat u de juiste argumenten heeft gebruikt en kan het conflict in der minne worden geschikt.
De bedrijfshuuradviescommissie
Een hoge huur kan een enorme last zijn voor een ondernemer. Huurprijzen geven daarom vaak aanleiding tot conflicten. Alvorens u een huurcontract tekent, kunt u onderhandelen over de huurprijs, maar na afloop van iedere overeengekomen contractperiode kunnen de beide partijen de onderhandelingen heropenen. Een daling of stijging van de marktprijzen kan hier bijvoorbeeld een aanleiding voor zijn. Als de huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over een nieuwe huurprijs, kunnen zij hun zaak voorleggen aan de kantonrechter. Deze vordering tot huurprijsvaststelling dient vergezeld te gaan van een huurprijsadvies. Dit advies moet worden opgesteld door één of meer deskundigen die de partijen gezamenlijk hebben benoemd.
Zo'n deskundige kan de Bedrijfshuuradviescommissie van de kamer van koophandel zijn of een makelaar.
Mediation
Conflictbemiddeling met behulp van een professionele mediator komt vaak voor als de ruziënde partijen hun conflict niet voort willen laten sukkelen, maar de oplossing ook niet aan een rechter voor willen leggen. Bij mediation ondersteunt een onafhankelijke deskundige de partijen bij het vinden van een gezamenlijke oplossing. De mediator doet dus geen uitspraak, de partijen zoeken zelf de oplossing. Het voordeel van deze methode is dat de verhouding tussen huurder en verhuurder niet op scherp wordt gezet door een rechtszaak. Bovendien kost mediation doorgaans minder tijd en geld dan een rechtszaak. Informatie over mediation kunt u vinden op www.nmi-mediation.nl.
Heeft u problemen neem dan altijd contact op met de NSO!
www.kvk.nl
www.huurgeschil.nl
www.nmi-mediation.nl
www.indeplaatsstelling.nl