Het zoeken van een vestigingspunt vergt tijd en aandacht. Welke keuzes u moet maken, welke factoren daarbij een rol spelen en hoe het proces in zijn werk gaat, wordt hieronder beschreven.
Nieuwe zaak of bestaande overnemen
Die keuze is moeilijk. Bij een nieuwe zaak zijn er onzekerheden rond de te behalen omzet, want die omzet moet nog opgebouwd worden. Voordeel is wel dat het vanaf het begin uw eigen zaak is.
Het is overigens geen eenvoudige zaak om een winkelruimte in bijvoorbeeld een nieuw winkelcentrum te verkrijgen. Nieuwe winkelcentra worden al niet meer zoveel gebouwd en als ze al gebouwd worden, gebeurt dat meestal door projectontwikkelaars. Zij hebben er belang bij het centrum zo snel en goed mogelijk te verhuren. Het is voor hen het makkelijkst en financieel veilig om te verhuren aan bekend staande grote organisaties en al gevestigde ondernemers die hun kwaliteiten hebben bewezen en zekerheden in kunnen brengen.
Nieuwbouw vergt ook veel investeringen in de afbouw omdat dergelijke panden vaak kaal worden opgeleverd. U moet dan zelf zorgen voor pui, afwerkingen vloeren, wanden en plafond, verwarming, water en andere installaties. De inventaris is meestal geheel nieuw en de voorraad moet volledig worden aangekocht. Investeringen van € 70.000,- tot € 90.000,- zijn geen uitzondering. Bij een volledig nieuwe zaak moet meestal met één of twee jaar aanloopverliezen rekening worden gehouden. Die verliezen moeten mee gefinancierd worden en verhogen daarmee de kredietbehoefte.
Een andere mogelijkheid is een vrijgekomen winkelruimte kopen of huren. In het hoofdstuk 'Huurrecht bedrijfsruimte' vindt u meer informatie over het huren van bedrijfsruimte. De ruimte wordt leeg opgeleverd en er zat voorheen (waarschijnlijk) een andere branche in. Hierbij is een marktverkenning met omzetbegroting zeker nodig. Voordeel kan zijn dat bekend is hoe de winkels in de omgeving functioneren. In de meeste gevallen moet u wel wat doen aan de afbouw van het pand maar minder dan bij nieuwbouw. U hoeft geen goodwill te betalen. Investeringen liggen snel in de orde van € 50.000,- tot € 70.000,-.
Een bestaande zaak geeft wat meer zekerheid van omzet, minder organisatie, heeft soms een bestaande en daardoor goedkopere inventaris. Maar is aan de andere kant soms duurder doordat goodwill moet worden betaald. Bij een bestaande zaak kunt u aan de hand van de marktsituatie makkelijker (laten) beoordelen of de omzet nog kan toenemen. Ook is de exploitatiebegroting, door de gegevens van de oude zaak, iets veiliger op te zetten. Bij bestaande zaken met een lage omzet (bijvoorbeeld lager dan € 275.000,-) zijn er niet voldoende perspectieven om tot een volledige positieve exploitatie te komen. Bedrijven met een hogere omzet geven meer mogelijkheden, maar zijn anderzijds natuurlijk wat duurder vanwege de gevraagde goodwill. Ook bij bedrijven met een hogere omzet is een investering van meer dan € 55.000,- te verwachten.
Vinden van een bedrijf of pand
Voor een vestiging in een nieuw winkelcentrum, wat zoals gezegd niet altijd eenvoudig is, moet u bij een projectontwikkelaar zijn. Soms is er een commissie die gaat bepalen welke zaken en ondernemers er in het centrum komen. U moet dan met een goed plan komen. Nadeel kan ook zijn dat er veel tijd zit tussen ten eerste de inschrijving en de werkelijke toezegging en ten tweede tussen de toezegging en de opening. Of er nieuwe centra gebouwd worden verneemt u meestal direct uit de (regionale) dagbladen.
Voor een leegstaand pand is de makelaar, en in sommige plaatsen een in bedrijfspanden gespecialiseerde makelaar, een goede weg. Lees daarvoor bladen of laat u inschrijven bij een dergelijke makelaar.
Bestaande bedrijven worden veelal in de vakbladen aangeboden. Ze zijn soms ook bekend bij mensen die in de branche bekend zijn zoals vertegenwoordigers, groothandels, commerciële organisaties. Verder heeft de Kamer van Koophandel een bedrijvenbeurs. En tenslotte is natuurlijk de databank van de NSO een uitstekende plek om te zoeken naar een geschikt bedrijfspand voor een tabakszaak.
Criteria bij het zoeken naar een vestigingspunt
Een tabaks-/gemakswinkel kent meestal een oppervlakte van circa 50 tot 125 m2 (en nog meer) VVO (verkoopvloeroppervlak) en circa 25 tot 75 m2 overige bedrijfsruimte.
De tabaks-/gemakswinkel ligt in een gebied met veel passanten. Dus bijvoorbeeld in een winkelgebied met een verzorgingsgebied vanaf circa 10.000 inwoners of een punt waar dagelijks meer dan 2.000 mensen langskomen (stations, passages, stadscentra).
Bij overname van een bestaand bedrijf moet u uitgaan van een mogelijke brutowinst (= omzet minus inkoop goederen plus de provisie van de diensten) van € 55.000 tot € 70.000. Dit betekent bijvoorbeeld minimale omzetten van € 230.000 tot € 270.000 aan goederen en € 90.000 aan diensten (kansspelen) per jaar. Bij deze omzetten is er voor een ondernemer die een normale werktijd (45-60 uur per week) met zijn zaak bezig is, een verantwoord inkomen te behalen.
Tabaks-/gemakswinkels die minder dan € 230.000 omzet hebben, zullen bijna altijd te weinig resultaat hebben voor een goede ‘bedrijfseconomische’ beloning.
Duur van een overname
Om een verantwoorde beslissing over koop, huur of overname te nemen is enige tijd nodig. Tijd waarin u een onderzoek uitvoert naar de haalbaarheid, overlegt met uw adviseurs en een financieringsverzoek doet aan de bank. Daarvoor zijn ten minste twee tot drie weken nodig. En dat is echt het minimum. Afhankelijk van de situatie kan een overnameproces soms wel maanden duren. Die tijd moet de verkoper u geven om te beslissen. Werk dan ook met opties op een pand. Laat u nooit door de tijdsdruk dwingen om onverantwoorde beslissingen te nemen.
Bij de overname van een bestaand bedrijf zijn verschillende gesprekken met verkoper en adviseurs nodig. Dus er kan een ruime tijd zitten tussen het moment dat u een pand op het oog hebt en de werkelijke overdracht.
Aan de andere kant vinden afbouwen of aanbrengen van veranderingen meestal plaats als u het pand al gehuurd of gekocht hebt. Tijd is dan erg kostbaar. Maak daarom goede (tijds)afspraken met aannemers en interieurleveranciers. Laat u in deze fase ook bijstaan door een adviseur die goed bekend is met de branche.